按揭不成 买不了房 购房定金该不该退？

本报讯 记者张伟宁 通讯员谢文思报道：购买二手房后因当地限购限贷政策不能办理银行贷款，从而导致买卖合同无法继续履行，买方是否应当承担违约责任?已经支付的定金是否应该退还?近日，珠海市中级人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷的二审案件。

2017年年中，张华(化名)经房屋中介公司经理介绍，购买李生(化名)位于珠海市粤华路的房屋，三方签订一份《珠海市二手房买卖及居间服务合同》，张华向李生支付定金10万元。合同签订后，由于张华的情况属于银行限贷的类型，申请购房按揭贷款没有获得审批，交易*终没有完成。

随后，张华到珠海市香洲区人民法院起诉李生及房屋中介公司，提出自己并非房地产行业从业人士，签约时并不知道珠海的限购政策，由于相信了中介方的介绍，对交易条件存在重大误解，合同约定的交易条件根本无法达成交易。要求撤销三方签署的合同及补充协议，李生返还合同定金10万元。李生及中介公司答辩称，三方签署的合同权利、义务约定明确，自身已按合同约定履行了相关义务，不存在任何违约等过错行为。

一审法院审理认为，张华主张的情况不属于撤销合同的法定事由，驳回张华的诉讼请求。张华不服提起上诉。

二审法院审理认为，张华作为买房人，在购房时有义务对当时房地产限购限贷政策进行了解，并结合自身情况进行判断。同时，根据张华与中介公司经理的微信聊天记录可知，张华在购买李生的房屋之前，已对珠海多个住宅小区的多套房源信息进行了了解，因此法院认为，张华有着一定的二手房交易经验。张华自愿签订合同，承担由此带来的合同权利与义务、责任与风险，因此不构成重大误解。二审法院判决维持原判。

法官说法

珠海市中级人民法院民三庭牟宏微：《合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。

出于维护交易稳定、保护合同当事人合法权益的考虑，一般情况下合同订立后是不能撤销的，但是，如果当事人在订立合同时存在重大误解，可以向法院或仲裁机构申请撤销合同。是否构成重大误解，需要结合订立合同时的客观条件和当事人的主观认知水平综合判断。