哪种房子正中靶心?选择具有流通性的房产错不了

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房子这个商品的基本功能是居住,更独特的在于,房子还是一种金融属性的商品。

有升有降,有保值,有贬值。

楼市至今仍处于调控期间,这两年房价的变化让购房者充分认识到当局对房地产经济调控的决心。

房产的升值空间越来越小,购房者买房多半是为了居住和资金的抗贬值。

·重视流通性不要让房产成为纸面财富

抗贬值性能从另一个维度说明,就是具备变现能力。

房产的实际价值不是你购买时的一手价格,那是“账面价值”。

真正经过二手市场变现后的价格,才是你房子的实际价值。

能够卖出去的房子才是具有流通性的资产,卖不出去、有价无市的房子只能叫混凝土。

据珠海中原研究中心数据显示,2019年8月末全市住宅库存257.38万㎡,按供应房源以100㎡为主,粗略估算,库存2.5万余套。

链家网最新数据显示,珠海二手房挂牌量15531套。

以这样的库存量来看,买房越来越容易,卖房却亚历山大。

资金链断裂的投资客,手中的粮草撑不起月供时,市场就会有低价抛售的笋盘。

没有现金流保证月供正是基于房产的流通性能差,可能仅以片区低价看中投资属性,到头来错误估计市场行情而被套牢。

还有一种情况让房产流通性受阻,近期热点区域的二手房价完全失去竞争力,成交周期无限延长,短期内很难顺利卖掉。

比如,链家网上冲万科城最近成交的110㎡四房28800元/㎡左右。而步行2公里外的上冲轻轨站新盘绿景喜悦荟9月14日95-124㎡住宅首推,成交均价28000-30000元/㎡,最低起价24700元/㎡。

一二手价格倒挂的趋势明显。如果近1-2年你打算置换,千万不要先买后卖。因为买房只需要1个月,而卖房周期可能需要6个月。

顺序倒置的结果就是你不得不迫于付款压力,吐血贱卖自己的房子。

那么,未来几年的买方市场中,城市里什么样的房产属于流通性强?不易陷入卖不掉的窘境呢?

只有拥有附属价值的房产受调控周期房价走势的影响较小,并能决定房产的升值空间。

城市中的房产必要会依附于城市中的各种资源,学区、交通、商业配套,这些资源自身由于无可替代而拥有一定的附加价值。

·学区房

年轻没娃家庭的购房者普遍关注房产自身的产品力,比如户型结构、朝向景观、社区园林。

然而生娃后舒适虚华的居住功能并不能解燃眉之急,不得已退居幕后。

精心打造的婚房三年后,想要再来置换学区房,你却发现,婚房与学区房价格的差距已经远远超出你的想象。

中国家庭最愿意在教育上加大筹码,毕竟都不想自己孩子在起跑线上就被挤下去。

比起相邻不具备学区的房产,学区房是最具有稳定性和增值性的产品了。

无论该城市的房地产如何调控,这类学区房的抗贬值性、保值性都比非学区房的房子好。

毕竟入学是每个有娃家庭的刚性需求,在市场上是始终有的稳定需求。

只要学区划片的政策不取消,总有家庭为孩子教育而买单学区房。

只要坚持到孩子读完初中,就可以高价抛掉,轻轻松松置换大房。

不过选择学区房自住的购房者,不建议买产品力很差的老破小,居住属性会让长线教育之路格外痛苦。

如果不是重点名校学区,老破小并没有更高的增值空间。

反而实践证明,一个区域内最好品质的二手小区里,中下段的产品流动性最好。不用鸡头的价格,便可以获得增值收益才算明智。

·核心商圈

提到商圈,大众关联到的一定是生活便利,能够大大提高生活质量。

紧邻社区底商、集中式购物中心的房产,抗贬性一定比较好,商圈旺自然人流量多,吸引各种资源的住客居住,无形中提升房子的使用价值。

现实中买房的人不是真刚需,租房的需求才是绝对刚需。

想想租客选择房源的要求,职住关系近、生活商圈配套完善、出行交通方便。具备这几种附加价值的房源,一般不是位于主城区核心区域就是在主城扩张范围的核心地段。

租赁市场是购房者买房之前的主要停留地,贝壳研究院发布的《2018年全国购房者调查报告》显示,有过半首次置业者在买房前租房居住。

另外,二孩家庭增多,人口数越多的家庭住的越拥挤,改善需求越强烈。

由此可见租赁市场成为外来刚需购房者的“蓄水池”。

租赁最终都会转化为购房需求,5-8年后还会再次转化为置换改善需求。这类人群必然是房产进入二手流通阶段的接盘人,大大提升房产变现的速度。

·产业聚集地

如果说交通是一个区域当下的外在实力,产业一定是这个区域未来崛起的内在驱动。

如今,买房的“地段”硬核论,已经不再局限于交通便利、生活配套等浅层概念,更多的还要体现为成熟的产业配套、源源不断的就业人口。

紧跟实打实的产业走,最好跟着“三高”产业:高端制造业、高科技产业、高收入产业(例如金融、高端服务业)。

所谓深圳高新园、唐家科技园这类高科技产业走廊,有企业进驻,就有就业需求,就有人气。

“三高”产业里都是具备相当经济实力的优质人群,将为该区域带来源源不断的住房需求和交易机会,买房后也不愁没有接盘的人。

所以我们也看到越来越多的城市在打造产城融合的区域。

只是这些产业位置多数在新区,至少需要5年以上时间培育产业和生活配套,因此需要把人群、辐射、交通等不同维度考察清楚。

有限的子弹条件下买房,一定要打到靶上。这样即使你遭遇到楼市变局,也能处变不惊的坐等接盘侠。

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